Entenda a polêmica sobre o novo imposto para aluguéis

Uma onda de desinformação tomou conta das redes sociais, alegando que o governo teria aprovado um imposto único de 44% sobre aluguéis de curta duração. Publicações viralizaram com essa afirmação alarmista, gerando preocupação entre locadores e proprietários de imóveis. No entanto, a realidade é mais complexa e a Receita Federal já se pronunciou sobre o assunto.

A notícia falsa sugere que a nova lei de Lula alteraria drasticamente a forma de tributação para locações de curto prazo no Brasil, impactando negativamente quem investiu em imóveis para esse fim. A mensagem alarmista aponta que todos seriam prejudicados, independentemente de suas escolhas políticas ou financeiras.

A verdade é que não existe um imposto único de 44% criado especificamente para aluguéis de curta duração. Especialistas tributaristas e a própria Receita Federal negam a existência dessa taxa isolada. Contudo, é importante entender como esse percentual pode surgir em simulações e quem realmente pode ser afetado pelas novas regras.

A reforma tributária, promulgada em dezembro de 2023, introduziu o Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que será implementado gradualmente. A forma como os aluguéis serão tributados sob o novo sistema depende de diversos fatores, incluindo a renda do locador e o tipo de contrato. Conforme informação divulgada pela Receita Federal, o percentual de 44% surge em um cenário hipotético.

Desmistificando o imposto de 44%

A Receita Federal e advogados tributaristas **negaram enfaticamente a existência de um imposto único de 44% sobre aluguéis de curta duração**, definidos como estadias inferiores a 90 dias. Especialistas explicam que o percentual de 44% pode ser atingido apenas em uma simulação que **soma a alíquota máxima do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF), de 27,5%, com a estimativa mais elevada para o Imposto sobre Valor Agregado (IVA)**.

O IVA, parte da reforma tributária, ainda está em fase de regulamentação, e sua alíquota-base é desconhecida. As projeções do Ministério da Fazenda indicam que a carga tributária efetiva sobre aluguéis de curta temporada, sob certas condições, pode ser significativamente maior do que a atualmente praticada. No entanto, a incidência desse percentual elevado está atrelada a um perfil de locador muito específico.

Quem pode ser impactado pelo novo IVA nos aluguéis?

De acordo com a Receita Federal, pessoas físicas que realizam contratos de aluguel de curta duração, equiparados à hotelaria, serão tributados pelo IVA se cumprirem **simultaneamente duas condições**: possuir **mais de três imóveis locados** e ter uma **receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil** (valor que será corrigido pela inflação). Nesses casos, a combinação das alíquotas pode, em tese, levar a uma carga tributária elevada.

Leonardo Lucci, advogado tributarista, esclarece que a Reforma Tributária prevê a incidência futura do IVA sobre determinadas locações, especialmente as realizadas por plataformas digitais, desde que caracterizada atividade econômica habitual. As projeções técnicas para o IVA indicam uma estimativa conjunta em torno de 28%. Lucci ressalta que o percentual próximo de 44% surge **apenas de uma simulação hipotética**, que soma a alíquota máxima do IRPF com a estimativa mais alta do IVA aplicável à curta temporada, e não se trata de um imposto único.

Novas regras para locações de longa duração

Para locações residenciais de longa duração, as regras também foram alteradas. Pessoas físicas com muitos imóveis e alta renda terão uma tributação diferenciada. Haverá **isenção completa do imposto para aluguéis de até R$ 600**. Para valores que ultrapassem esse limite, os locadores pagarão **apenas 30% do IVA sobre o excedente**. Por exemplo, em um aluguel de R$ 1 mil, a taxa incidirá sobre os R$ 400 que excedem o limite, e não sobre o valor total.

É fundamental notar que, mesmo com as mudanças trazidas pela reforma tributária, o locador **continua sujeito às regras do IRPF**, que não são modificadas. Essa nova dinâmica visa a ajustar a tributação com base na capacidade contributiva e na natureza da atividade de locação, buscando maior justiça fiscal.

Isenção do IVA para a maioria dos locadores

A boa notícia é que a maioria dos locadores estará **isenta do novo IVA**. Uma pessoa física será completamente isenta se possuir **até três imóveis locados**, tiver **renda anual abaixo de R$ 240 mil** (valor que será corrigido anualmente pela inflação) ou se ofertar aluguéis **de até R$ 600 mensais**. Essas faixas de isenção visam a proteger pequenos proprietários e locatários de menor renda, garantindo que a reforma tributária não gere um fardo excessivo para a população.

Portanto, a notícia sobre um imposto de 44% sobre aluguéis de curta duração é uma simplificação exagerada e, em grande parte, incorreta. A reforma tributária busca modernizar o sistema de impostos do Brasil, e as novas regras para aluguéis são um exemplo disso, com diferentes níveis de tributação dependendo do perfil do contribuinte e da modalidade de locação.